經濟觀察網 記者 田國寶 4月18日19點，“深圳市寶安區沙井街道步涌社區37號吐蓮大廈713號房”在阿里拍賣網以44.9萬元成交，這套房子建筑面積48平方米，折合單價7741元/平方米。周邊二手房價格普遍在4萬元/平方米左右。

這套房子之所以“便宜”，是因為沒有房產證。阿里拍賣網顯示，房子僅有“歷史遺留、集資分配協議、律師見證”等“證件”，通過“簽署轉讓協議、律師見證”等手續交易。

在阿里拍賣和京東拍賣等平臺，類似的小產權房拍賣信息不少，普遍以“特價房、不限購、待拆遷”等關鍵詞為標簽，標的物所在地主要集中在深圳、廣州和北京等城市。

北京一位從事拍賣工作的人士告訴經濟觀察網，通過拍賣平臺出售小產權房，發端于深圳，2022年有拍賣公司把該模式引入北京，“一開始，人們對小產權還有顧忌，到2023年下半年，成交才逐漸多了起來”。

拍賣小產權

4月18日20點，經過42輪出價，“深圳市大鵬新區葵涌鎮葵涌村屯圍10-1號房”在阿里拍賣網以41.3萬元成交。標的物為一間建筑面積30平方米的平房，折合單價1.18萬元/平方米。

拍賣信息顯示，標的物的“證件”有集體土地證、城市更新申報和轉讓協議。買受人除了支付拍賣款項外，還需支付5.9%的傭金及服務費，另外，還需承擔2000元的律師見證費和5000元的公證費。

貝殼找房網顯示，該房屋附近小區的二手房普遍超過3萬元/平方米。

拍賣信息特別提示，交易標的物為自建房，買受人享有使用、收益、繼承、轉讓等權益，如遇拆遷、征地等情況，一切權益歸買受人所有；標的物已納入花樣年城市更新片區，可以確權。

《房屋轉讓協議》顯示，標的物為宅基地，上一次交易時間為2017年1月10日，協議簽署方有賣方、買方和第三方見證人（律師）。后附深圳市城市更新單元計劃申報委托書。

4月14日，在京東拍賣網，經過94輪出價，深圳市南山區荔灣太子苑第壹棟601號房以228.8萬元成交。該房源有“集資建房合同”，建筑面積約85平方米，折合單價2.69萬元/平方米。周邊二手房價格普遍在7萬元/平方米—10萬元/平方米。

4月3日，經過63輪出價，位于北京市順義區的正卷公寓，以35.4萬元價格在阿里拍賣網成交一套房子。該套房子建筑面積155平方米，折合單價2283元/平方米。貝殼找房網顯示，同區域的新房和二手房價格在2萬元/平方米—4萬平方米。

負責該筆拍賣的人士介紹，正卷公寓為“宿舍及配套用房”，沒有房產證，只有70年的使用權。委托人出售的是剩余58年的使用權，標的物使用權到期時間為2082年1月31日。

該人士告訴經濟觀察網，競拍人中標后，需要在5日內付清全部款項，原權利人負責房屋的清場交付，并在15日內協助中標人對租賃合同進行更名，即將租賃合同乙方的名字由原權利人更換為中標人。

此外，在阿里拍賣網上，北京在售的小產權房，還有部分城中村自建民房分割出售30年使用權，每套房源面積在30平方米左右，起拍價5萬元。

據經濟觀察網不完全統計，4月1日至18日，在阿里拍賣網，深圳累計成交的小產權房超過50套，廣州成交了8套；截至4月18日，深圳正在拍賣和即將拍賣的小產權房有180套左右，廣州有50套左右。

與深圳和廣州相比，北京的小產權房掛牌量相對較少。以正卷公寓為例，2023年6月至今累計拍出12套，該小區還有2套房子將于5月15日開拍。

規避風險

深圳的小產權房成分復雜，由于歷史原因，既有村民自建房，也有合作建房和統建房，還有部分軍產房。

一位深圳本土開發商告訴經濟觀察網，改革開放初期，大量外地人員和公司進入深圳，或自行購地建房，或與村委會合作建房，使得大量小產權房涌現出來。

深圳官方曾出臺相關政策，試圖為部分小產權房“轉正”。由于需要補繳不菲的土地出讓金，部分房主不愿將房子“轉正”。

“在城市更新過程中，通過對原始權益和手續等資料審核，部分小產權房會享受相應的補償權益。”上述開發商說。

該人士稱，在城市更新過程中，并不是所有小產權房都能獲得補償，需要一房一議，甄別過程較為復雜，所以購買小產權房依然存在風險。

上述拍賣人士告訴經濟觀察網，購買小產權房是否存在風險，首先看土地、規劃和建設手續是否齊全。有的小產權房有合法建設手續，只是禁止交易；有的缺失土地、規劃和建設等手續，屬于違建。

上述正卷公寓拍賣負責人稱，只要房子不是違建，一般不存在被拆除的風險。正卷公寓由順義區馬坡鎮政府與開發商共同建設，土地為集體用地，規劃和建設手續在官網都可以查到。

其次看合同。無論是轉讓合同，還是租賃合同，如果合同條款與現行法律、法規相悖，則有可能被認定為無效合同，或者只有部分會受到法律保護。比如租賃年限，法律規定房產的最長租期是20年，如果租期超過20年，一旦交易雙方發生糾紛，超出的租賃期限及支付的租金，可能不會受到法律保護。

上述負責拍賣的人士稱，正卷公寓的租賃合同將70年租期分為初始租期及三個自動續租期，租金總額平均分配到各個租期內，以此來規避風險。

他說，通過拍賣平臺交易小產權房，也可以規避一定風險。買受人的資金暫存于平臺，等到租賃合同完成更名后，交易款項才會進入出售人的賬戶。

大幅降價

過去幾十年，小產權房因價格便宜受到部分剛需群體的青睞，多個一二線城市均有不少小產權房存在，且價格一直相對穩定。但阿里拍賣和京東拍賣等平臺數據顯示，近期部分小產權房的交易較為活躍，成交價格下跌。

以正卷公寓一套106平方米的房源為例，合同顯示，2012年第一次交易時，70年租金總額是121.9萬元；2023年7月在阿里拍賣的成交價是65.2萬元。

上述以35.4萬元成交的正卷公寓155平方米房源，先后在阿里拍賣網交易了三次。2023年6月拍出66.9萬元，2023年8月拍出52.5萬元，10個月時間價格降了47%。

位于北京市昌平區的松蘭堡7號公寓，一套28平方米單間30年租賃權，2023年11月在阿里拍賣網的成交價為16.4萬元，一個月后二次拍賣的成交價降至10.4萬元。

在阿里拍賣網，北京通州雨涵文化產業園一套30平方米單間的36年使用權，不到兩個月時間成交價降了16%。

不只是北京，深圳龍崗南嶺普強花園二區26號一套28平方米的小產權房，2023年10月在阿里拍賣網的成交價是31.16萬元，2024年3月以5.79萬元的價格拍出，降幅達81.4%。

位于深圳龍華丹樂小區的一套21平方米單間，2023年5月在阿里拍賣網上的成交價是20.87萬元，2023年底再次拍出時，價格降至3.5萬元。

在阿里拍賣和京東拍賣等平臺，小產權房成交價格波動的案例不在少數。

上述深圳開發商稱，購買小產權的多為剛需群體，但也有部分購房者看好小產權房的租金收益，“因為總價便宜，租售比還是比較可觀的”。

在他看來，由于當下房地產市場承壓，出租率和租金均受到影響，“如果業主通過出租小產權房已經收回成本，出于風險考量很可能會拋售；一般情況下，剛需低價拋售的可能性較小”。

上述拍賣人士經手的幾個房源，原房主多數不是自住，有的用于出租，但已經空置了幾個月；有的是抵賬得來的房子，“一直沒有裝修，留著也沒用，能賣多少算多少”。