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經濟觀察網 記者 陳姍 備受市場矚目的公募REITs在2023年也遭遇了“水逆期”：二級市場行情表現欠佳，市場擴容速度有所放緩。隨著房地產行業進入深度調整期，公募REITs作為我國不動產行業轉型發展的重要嘗試，當前發展現狀如何，遇到了哪些發展難點，未來的發展方向又在哪里？

10月28日，在 “2023中國不動產金融論壇”上，華安基金公募REITs分管協調人兼華安資產董事長杜煊君表示，REITs作為一種介于股債之間的新投資體，能夠很好分散風險和增厚收益。從REITs上市之后一直到2022年上半年的統計數據來看，市場表現非常好，尤其是資管新規打破剛兌，險資以及其他機構投資人都表現出了強烈的興趣。不過，今年REITs市場出現了一些新情況。

據杜煊君觀察，首先是價格方面，最近一年REITs價格下跌幅度遠遠超過市場平均水平，中證REITs收盤指數大幅跑輸同期滬深300。第二，發行方面，除了發行規模難以達到年初預期的2000億規模外，在產品發售階段，機構詢價也由此前的“門庭若市”進入了“冰封”狀態。此外，機構投資者入市的數量還有待提高。目前，REITs市場投資主體以私募基金、券商資管為主，長期資金、險資這類機構參與的數量很少。

數據顯示，自2021年6月21日首批9只公募REITs產品上市，公募REITs市場至今已運行超過兩年。2023年10月27日，第29只基礎設施公募REITs——中金山東高速REIT于上交所發行上市，標志著公募REITs市場募資規模正式邁過千億大關。

值得一提的是，10月26日，滬深交易所受理了四單消費基礎設施公募REITs，分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、中金印力消費REIT。此前，公募REITs的范圍僅覆蓋到倉儲物流、園區基礎設施、新型基礎設施和保障房等相關領域。業內人士認為，房地產行業在經歷了深度調整之后，房企均在尋找新的發展路徑。此次4單REITs若能成功發行，也將為行業后續轉型發展提供新的思路。

對此，瑞威資管董事會主席、總裁朱平在上述會議上表示，REITs工具的落地，打通了不動產投資退出渠道。近日四單消費類公募REITs項目獲受理，意味著更大規模的公募REITs市場指日可待。

“不動產資管市場在地產行業轉型、新經濟產業發展以及REITs工具落地等因素的推動下，將迎來一輪快速發展期。”展望未來，在不動產私募投資基金領域，朱平建議進一步鼓勵保險資金等長線資金參與投資不動產私募基金，加大投資的比例和規模，拓寬不動產私募基金的募資渠道。同時，他建議進一步擴大公募REITs試點項目，覆蓋行業類別，滿足不動產市場的多樣化需求。

朱平還建議進一步放開不動產私募投資基金管理人的試點資格，發揮私募基金的專業投資運作的優勢，滿足不動產領域合理的融資需求，“建議進一步構建完善的制度體系以及業務規則，鼓勵設立Pre-REITs基金，解決企業在項目建設、孵化及培育等前期項目階段的資金需求，促進Pre-REITs的長足發展。”

在上述會議上，德勤中國區房地產主管合伙人倪敏談到，公募REITs對于整個房地產市場的意義主要在于三方面。其一，它構建了讓房地產增加流動性的標桿，將不動產與資本市場相結合，提高不動產資產的流動性。其二，它在構建的是整個不動產的估值體系。過去，中國不動產市場流動性較差，在大宗交易上，其價格的可代表性以及是否能代表整個市場的公允價值，是有待商榷的。其三，它還推動了不動產國家政策層面的立法，比如稅收方面的完善。