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          1. 日本房產:“泡沫”三十年之后

            王子豪2024-06-03 16:46

            王子豪/文 前些日子,出于購房置業的需要,我約了一位在東京做不動產中介的老同學吃飯。席間我們談到了一個很有意思的現象:現在,很多來東京的中國留學生選擇用“買房”代替“租房”。

            按照日本總務省統計局發布的《住宅·土地統計調查》(2018)[1]的數據,東京租房的平均月租是8.1萬日元(約合3823元人民幣)。一個留學生從念書到工作,預備校兩年,本科四年,粗略計算下來,房租總花銷約是27.5萬人民幣。這樣數目的一筆錢,足以在東京首都圈里比較偏僻的地方買下一間“老破小”了,這放在北京首都城市圈是難以想象的。倘若這個留學生將購房預算的區間提高至1000萬日元到2000萬日元之間(約合47.2到94.4萬元人民幣之間),東京23區內可供選擇的單人戶型公寓就更多如牛毛了。

            “幾年書念下來,供出一套小房子,即使回國后也可以轉手賣掉,或者委托日本房屋中介托管,出租收取傭金。我們主要是面向華人,這種模式現在已經做得輕車熟路了。”我的這位老同學說。

            實際上,這種投資策略之所以卓有成效,很大程度上,得益于日本房地產長期的低廉價格,以及對外國人也非常寬松的不動產準入門檻。

            近年來,日本房地產成為移民投資和海外投資的新熱點。相比于中國、韓國、新加坡、港澳臺地區,日本的房價可謂非常便宜。如果單看日本國土交通省公布的《不動產價格指數》(2024年3月29日),在2012—2021的十年間,日本全國住宅總體價格幾乎保持水平,但在疫情結束后的兩三年間,日本傳統的三大都市圈——東京首都圈、京阪神都市圈、名古屋都市圈的房價都出現了大幅增長,尤其是東京首都圈,新建公寓的價格在一年內同比漲幅達到36.7%。但即便日本房價飆升到1990年代以來的峰值,它仍然無法與中國的房價相提并論。更直觀地看,在日本最大的房地產交易應用“SUUMO”的物件信息中,即便是在東京23區以內的最精華地段,每平方米100萬日元~170萬日元(約合5萬~8萬元人民幣)的房子也并不難找。如果對標北京或上海城區的房價,這樣的價格顯然頗具投資吸引力。另外,由于日本房地產面積標示是實坪制,不包含公攤面積,比較下來,實際是更便宜的。

            在日本,購房者基本上不必擔心期房爛尾、公攤面積比例不合理、學區房能否兌現、車位綠地等配套設施縮水的問題。但是,日本房地產是與中國完全不同的另一種玩法,它的暗雷往往隱藏在中國投資者的盲點之中——固定資產稅與修繕費用、建筑物折舊率、“房屋是消費品”的社會觀念……這位不動產中介朋友像被當眾揭穿手法的魔術師一樣,頗有些忸怩地透露說,目前東京的海外房地產中介多如雨后春筍,對待他們口中的“年化回報率能達到6%”“貸款圈地蓋樓,由不動產公司完全承租管理,當跨國包租公”之類的大餅,還是謹慎為妙。

            零首付,低利率,甚至“0元購”?

            幾年前,在日本房價出現大幅上漲趨勢以前,我曾經問一個在東京租住即將滿十年的日本人朋友:“你為什么不買房呢?”

            他臉上寫著疑惑,沉默了片刻,反問道:“我為什么要買房呢?”

            中日兩國人在“房地產”觀念上有著顯著差異。1991年房地產泡沫破滅后,日本長期處于通貨緊縮之中,資產價值走低,東京的平均房價與1990年代初的峰值相比,跌幅超過腰斬。這似乎形塑了一代日本人的普遍投資消費觀:房子是消費品。甚至對他們而言,買一棟房子和買一輛汽車沒有什么區別。

            在中國人看來,這或許匪夷所思:在日本,房子是一種不斷貶值的資產。就像一輛隨里程數增加而不斷降價的汽車,日本的房子,從住進去第一天起,就開始不斷折舊、貶值,等按揭完幾十年房貸的時候,建筑物本身的價值已經不復存在。日本國稅廳根據建筑材料不同,規定了房屋相應的法定耐用年限,比如,木造房屋是22年,鋼骨構造是34年,磚石構造是38年,鋼筋混凝土構造是47年。舉個通俗易懂的例子,《蠟筆小新》中小新的爸爸野原廣志是個標準的日本工薪族,他在泡沫經濟時代買了一套獨棟住宅,二層木造建筑,帶庭院,貸款按揭35年。但實際上,沒等還完貸款,僅僅過去22年,這幢房子本身的價值就會降至0元。日本不動產包含房屋與土地兩部分,銀行在進行抵押估值時,土地是保值的,但房屋會進行折舊計算,因此,房屋本身的固定資產價值逐年下降,在銀行的貸款估值相應降低,也就造成了日本房地產“落成即下跌”的普遍趨勢。日本國土交通省發布的《二手住宅流通 整建市場情況》中關于二手住宅價格查定的結論是:“住宅的市場價值逐年減少,其中,獨棟住宅普遍在建成二十年后價值歸零。”

            我那位甘于“東漂”的日本人朋友并非個例,他更像是無數來到東京工作的地方青年的縮影:這些年輕人并不熱衷于買房,更無意靠奮斗出一套房子來成為東京人。恰恰相反,他們可能會在轉職、輪調中去其他城市生活,在退休后回到老家閑居。東京也好,房子也罷,都更像是他們人生某個階段的一處暫供落腳的驛站。中國人民銀行調查統計司的數據指出,中國城鎮住房擁有率達到了96%,相較之下,根據《住宅·土地統計調查》顯示,日本全國的房屋自有率僅為61.2%,東京甚至只有45%。

            針對日本人購房意愿寥寥的情況,日本政府長期實行寬松政策。在房貸利率方面,無論是固定型還是浮動型,日本各大主要銀行的住房貸款利率都不超過0.5%;在首付款方面,只要購房者信用狀況良好,基本可以申請到零首付;此外,還有房貸余額抵稅制度,對固定資產稅、不動產取得稅進行優惠的等相關政策。各地方自治體為了吸引移民,也出臺了種類多樣的補助金政策,比如靜岡縣富士山市向從東京地區移居該地的民眾補貼50萬日元(約合23600元人民幣)的搬家費。更極端的情況還有所謂的“0元購”,指的是日本鄉下長期閑置的大量空房,這些大多是泡沫經濟時期過度開發建造的住宅,“鄉間別墅”“溫泉鄉”“景區大平層”的標題與“0日元”的售價對比顯得尤為扎眼。

            可為什么即便如此,長期以來,日本人仍然提不起興趣買房呢?

            這幾年來,我們甚至在國內的某些社交平臺上,都能刷到很多日本不動產商發布的“××縣獨棟住宅白送”的信息。有些媒體也一度看好這些空房的潛力,認為年輕人可以利用空房自主創業,改造成民宿、咖啡館或者自習空間;自治體政府也可以集中收購這些空房,將其改造成市民公共設施,便于重新進行城市規劃。

            這些暢想很美好,現實卻不盡如人意。這些零元購空房給我們的啟示,與其說是昭示著中國四五線城市未來的發展道路,不如說是揭示了日本人購房意愿消極的原因。歸根結底,這些空房產生的理由在于,它們是毫無疑問的負資產。所謂的“景區大平層”,大多數是日本泡沫經濟時代的遺產,瘋狂擴張的開發商將高樓大廈修在偏僻的自然景區之中。比如,1990年在越后湯澤落成的滑雪度假公寓,當年的成交價在2000萬日元(約合94.4萬元人民幣),能夠與東京新宿核心區的公寓比肩。而時至今日,這間30平方米的景區公寓已經跌到10萬日元(約合4721元人民幣)。公寓距離新干線最近的越后湯澤站,足足有21.8公里,搭乘公交車需要37分鐘。在日本人口少子老齡化、村鎮過疏化的趨勢下,農村人口流入城市,鄉鎮學校里只剩下個位數學生的現象屢見不鮮,公交線路也可能停止使用,可以推想,在不遠的將來,這座公寓有可能變成一座深山中的“鬼城”,一文不值。與此同時,屋主仍要支付土地稅與固定資產稅,還要遵守安全規定定期對房屋進行修繕,甚至承擔推倒重蓋的義務。

            某種意義上,這些“0元購”空房象征著一代日本人的傷痕記憶,那些在泡沫時期買房的日本人,繳納著遠超出房產實際價值的高額貸款,還清房貸后也仍要負擔不菲的持有成本。這或許可以戲稱為“被嫌棄的房子的一生”。

            租房or買房?

            在中國,“有房有車”向來是衡量一個社會人成功與否的重要指標,甚至是婚戀市場上不言自明的標配。然而,這條標準并不適用于日本。房與車,都不是日本人生活的必需品。日本是個高度發達的“電車社會”,新干線、鐵道電車、地鐵構成了完善密集的交通網,普通人在日常生活中沒有私家車也不會感到不便。住房問題上更是如此,即使東京、大阪、名古屋、橫濱等主要城市的房價在1990—2010年代間長期處于低位,然而,四十多年間日本人的房屋自有率始終維持在60%上下,這顯然反映了日本人對租房的偏愛。

            關于日本人選擇租房的理由,除了上述的日本房地產自帶貶值屬性、房地產泡沫破滅的心理創傷等原因以外,也因為日本年輕人并沒有必須買房的壓力。

            日本人沒有所謂“婚房”的概念,鮮少發生榨干“六個錢包”籌備婚房的故事。更普遍的現象是新婚夫婦從兩間一居室出租屋搬進一間兩居室出租屋。日本社會也沒有所謂“學區房”的概念,戶籍隨工作地改變,子女上學沒有限制,基本上是就近念家附近的公立學校。另外,日本企業輪調頻繁,經常需要“單身赴任”,變更工作生活的城市,租房顯然在應對上更加具有靈活性。

            還有一個有悖直觀感受的事實是,在日本,房東才是“弱勢群體”,法律對于租客權益的保護面面俱到。比如,房東不允許隨便漲房租,也不能在沒有理由的情況下中止租賃合同,必須提前六個月提出書面申請,若無令人信服的理由,甚至要向租客進行經濟賠償,并為其尋找、提供可行的租房替代方案。

            在日本,房地產被普遍定位為中長期維續的穩定投資,難以通過撬動杠桿牟取暴利。日本的稅制設計旨在管控短線買賣獲利行為,比如,如果日本的房屋在購買后五年內出售,需要繳納高達30%的資本利得稅,即使在持有五年以上出售,稅率也只是降至15%。即使購房者選擇終身持有,將房子作為財產留給后代,也需要根據土地評估額征收10%~55%不等的遺產稅。因此,日本房地產投資更傾向于瞄準租金收入等穩定收益,而不是賺取差價。

            一言以蔽之,穩定且保障制度成熟的日本租房市場,大大降低了私有住宅的必要性;“房住不炒”的政府導向與社會風氣,又使日本房地產在相當程度上喪失了金融屬性。因此,30年、40年乃至一輩子租房的日本人比比皆是,不時還有老人在租借屋中迎來“孤獨死”的新聞見諸報端。那位反問“我為什么要買房呢”的日本人朋友,并非無法理解中國人的炒房熱情,因為上一代日本人同樣經歷過昭和時代的房地產神話,與恒大破產、碧桂園債臺高筑的情況相似,不動產泡沫透支了一兩代人的未來。

            然而,這種趨勢似乎在近三四年間發生了逆轉,在買賣二手房時參考的轉售價值(RV,Resalevalue)指數上,東京都內地區的指數在十年間近乎翻倍。根據日本房地產調查公司東京KANTEI的調查,2014年東京港區的RV值為110.8%,這意味著該地區二手房售出價格約為新建時的1.1倍,而到了2023年,這一數值飆升至188.4%。早在2021年,東京新建公寓的平均價格就已經抬升至6260萬日元(約合296萬元人民幣),超越1990年房地產泡沫頂峰的6123萬日元。人們驚訝地意識到,屢創新高的日本房價已經突破了歷史高點,不知不覺間,東京的房地產似乎從消費品變回了理財產品,這仿佛也暗示著,日本似乎走出了“失落的三十年”。

            從“只住不炒”到“只炒不住”

            不同于國內高層住宅樓在房地產市場的產品形態上占壓倒性優勢,日本的住宅形態較為多樣,在資產價值、持有成本、土地產權形式上都差異很大。因此,盡管日本房價的總體趨勢都是增長,不同類別的房子的漲幅卻大相徑庭。

            在日本,一般性住宅的主流形態大致分為“公寓”與“獨棟住宅”。我們通常會覺得,獨棟別墅是富人的專屬,高層樓房是工薪階層的歸宿,但在日本,情況恰恰相反。請你試著回想那些我們耳熟能詳的經典動畫?!抖呃睞夢》中野比大雄一家住的是日式二層小獨棟,《櫻桃小丸子》中小丸子的家是只有一層的獨棟平屋,前文提及的《蠟筆小新》的小新的家也是獨棟,這三家都是昭和時代典型的新中產階層工薪族家庭,都選擇居住在獨棟住宅中。而小新的幼稚園同學風間徹顯然出身上流精英階層,他的家則是標準的高層公寓。

            實際上,獨棟住宅(日語:一戶建て)起源于江戶時代城下町的武家宅邸,與一般印象中的美國式郊區別墅大不相同,使用面積普遍只在60~120平方米之間,櫛次鱗比,排列擁擠,一幢幢獨門獨院的小樓形成了富有日本風情的住宅街。獨棟住宅長期以來一直是日本人置業的首選,即便在隨著城市化高速發展、集合住宅大有取代其之勢的當下,日本全國的獨棟住宅率仍然高達53.7%,在一些較為偏遠的地區,如秋田縣、山形縣、富山縣、青森縣等地,這個數字甚至能達到75%以上。

            但與之形成鮮明對比的是,東京的獨棟住宅率僅有27%,在全國47個都道府縣中排名墊底。在人口密度爆炸的東京,公寓顯然比獨棟住宅能夠更大程度地利用土地價值。在東京繁華的市區或者車站附近,坐落著高低錯落的公寓大廈,而獨棟住宅往往位于較為偏遠的地段。大多數公寓的面積只在30~60平方米之間,適合單身或雙人家庭居住,因而也更受租賃市場的青睞。便利的交通條件、更優越的抗震性、完善的安保措施……這些更契合城市生活的特點,使得公寓在投資屬性與升值空間都要優于獨棟住宅。僅就東京首都圈而言,2023年新建公寓的平均價格是8094萬日元(約合381萬元人民幣),年增長率為30.9%,而獨棟住宅則為4769萬日元(約合224萬元人民幣),年增長率為5.4%。

            如今回過頭來看,日本房價的回升其實自2013年就開始了,這恰恰是第二次安倍內閣推行“三支箭”經濟政策的時期。2013年1月,日本的所有類型住宅的不動產價格指數還停留在長期徘徊的100附近,此后一路飆升,2023年12月時已攀升至137.1,其中,公寓的貢獻是196.2,獨棟住宅則只有118.5。日本人傳統認知中價格倒掛嚴重的房地產,連年吸引來海外投資者的目光,尤其是來自美國、中國及中國臺灣地區的投資者,他們看中了日本房子短期的未來出售收益。本文開篇提到的留學生還只是小巫,不動產中介的朋友表示,最夸張的還是中國炒房者,掛了個電話就飛來看房的大有人在。這些炒房者豪氣地現金全款買入,幾個月后便加價售出。

            有人說,當下日本房地產市場的投資熱潮,是因為日元處于歷史低位,與超低利率形成了連帶效應,吸引海外資金涌入日本這塊“低息洼地”;有人說,這是因為日本住宅的貸款期限普遍在30年左右,歷經泡沫經濟的上一代日本房奴普遍還清了房貸;也有人認為,從日經225指數的全年增長到房價起飛,日本經濟的顯著復蘇是安倍經濟學的奏效……不過,對于日本房地產的資產價值能否長期增長,也有不同的聲音出現。3月19日日本央行決定解除長達八年的負利率政策,這是否會帶來房貸利率的上升,降低投資環境的吸引力。這仍需要長期觀察。

            在1990年代泡沫經濟破滅、房價暴跌的30多年后,持續升溫的日本房地產市場儼然已是一場新的狂歡——有些敢于“吃螃蟹”的人已經炒房賺得盆滿缽滿,有些無購房剛需的租戶在為水漲船高的房租發愁,有些人尚在場外觀望,有些人則憂心忡忡地從中看到了似曾相識的泡沫傾向。

             

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